Gayrimenkul Değerleme Hakkında Bilmeniz Gerekenler
Bir taşınmazın direkt olarak değerinin veya bununla ilgili hakların ederinin belirlenmesine gayrimenkul değerleme adı verilir. Bu değerlemede gayrimenkulün lokasyonu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri, durumu, ekonomik koşullar gibi faktörlere göre gayrimenkulün değeri tahmin edilir. Gayrimenkul değerleme kapsamında yer alan mülk tipleri; konut, dükkan, arazi, arsa, hastane, fabrika, ofis, depo, alışveriş merkezi ve turizm tesisleridir.
Gayrimenkul değerleme işleminde pek çok amaç söz konusudur. Bunlar:
- Bankalar ve finansal kuruluşların kredi verirken alacakları teminatların karşılığını hesaplamak için gayrimenkul değerleme yapılır.
- Gerçek kişilerin alım-satım, mal paylaşımı ve diğer hukuki süreçler için değerleme raporuna ihtiyaç duyulur.
- Özel sektör ve kamuda gerçek ve tüzel kişilerden teminat alırken bunların karşılığını belirlemede gayrimenkul değerleme önemlidir.
- Gayrimenkul değerleme sayesinde Sermaye Piyasası Kanunu kapsamında yer alan halka açık anonim şirketlerin gayrimenkullerinin değeri tespit edilir.
- 2018 yılında yürürlüğe giren yabancı ülkelerin vatandaşlarının yatırım ile Türk vatandaşı olma ve gayrimenkul alım satım işlemlerinde gayrimenkul değerleme yapılır.
- Uluslararası Finansal Raporlama Standartları ve bağımsız denetim içinde yer alan şirketlerin varlıklarının değeri tespit edilirken gayrimenkul değerlemeye başvurulur.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Kimdir?
Gayrimenkul değerleme uzmanı, mülkiyet değişikliğinden önce mülk değerlerini belirleyen kişidir. Gayrimenkul değerleme uzmanlarının, Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kurulusu A.Ş. tarafından yapılan sınav sonucu belli şartları karşılamaları gerekir.
Gayrimenkul değerleme uzmanları, tek bir mülke odaklanarak işlerini yapar. O mülke ait hem genel hem de benzersiz özellikleri dikkate alarak sahada ziyaretler yaparlar. Bu özellikleri benzer mülklerle karşılaştırarak mülkün piyasa değerine dair doğru tahminde bulunurlar. Gayrimenkul satmak ya da almak isteyen kişiler için mülkün piyasa değerini belirleyen uzmanlar, emlak sektörü için oldukça önemlidir.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ne Yapar?
Herhangi bir mülkün değeriyle ilgili bağımsız ve tarafsız değerlendirmeler yapan emlak değerleme uzmanları, taşınmazların yatırım, satış, kredi, ipotek gibi işlemleri için değer tespitini gerçekleştirir. Emlak değerleme uzmanlarının görev ve sorumlulukları arasında şunlar yer alır:
- Gayrimenkul piyasa koşullarını ve eğilimlerini analiz etmek
- Mülk değerlerinin oluşturulmasına yardımcı olmak
- Değerleme raporu oluşturabilmek için mülkün iç ve dış fotoğraflarını çekmek
- Mülklerin yer aldığı mahalleleri ve arazileri değerlendirmek
- Gayrimenkul ve bunlara ait projeler hakkında araştırma yaparak değerleme işleminde gerekli verileri toplamak
- Değerleme işlemi yaptığı taşınmazın çevresindeki diğer taşınmazların da değerleri hakkında değerlendirmelerde bulunmak
- Rapor ve dosyaları uygun şekilde arşivlemek
Gayrimenkul Değerleme Raporu Nedir?
Emlak değerleme uzmanları tarafından bir taşınmazın değerinin ve değeri etkileyen faktörlerin analiz edilerek yazıya geçirildiği rapora, gayrimenkul değerleme raporu adı verilir. Gayrimenkule ait rapor, objektif, bağımsız ve tarafsız olarak hazırlanmalıdır. Gayrimenkul değerleme raporu, ilgili taşınmazın güncel değeri dışında hukuksal durumunu da ifade eder. Bu raporda; gayrimenkule ait proje ve imar durumu gibi bilgiler de yer alır. Belediye tarafından yapılan araştırmalar sonucu taşınmazın konumunun doğruluğu, yapı hakkında yıkım kararı olup olmadığı ve yapıda herhangi bir büyüme olup olmadığı belirlenir.
Gayrimenkulün fiziksel ve yasal durumu ile ilgili herhangi bir değişiklik yoksa, bu rapor genellikle 6 ay ila 1 yıl arası geçerlidir. Yabancı gayrimenkul alımı ile ilgili tapu işlemlerinde ise raporun geçerlilik süresi 3 aydır. Ancak gayrimenkulün değeri değişebileceğinden raporun geçerlilik süresine dair herhangi bir yasal düzenleme yoktur.
Gayrimenkul Değerlemede Dikkat Edilmesi Gerekenler
Gayrimenkul değerleme işlemi, emlak sektörü açısından çok önemlidir. Herhangi bir taşınmazın alım satımında ilgili gayrimenkulün gerçek değerinin bulunması için değerleme işlemi yapılır. Bu işlem esnasında dikkat edilmesi gereken pek çok unsur vardır. Aksi takdirde gayrimenkulün ederinden daha yüksek ya da düşük fiyata satışa çıkarılması ya da alınması riski söz konusu olabilir. Öncelikle gayrimenkul değerleme yaparken etik kurallara kesinlikle uyulması gerekir. Gayrimenkul değerlemede dikkat edilmesi gerekenler kısaca şöyledir:
- Herhangi bir gayrimenkul projesinin veya mevcut taşınmazın gelecekteki değerinin etik kurallarına uygun olarak ve gerçek verilerle gayrimenkul değerleme yapılmalıdır.
- Öncelikle gayrimenkulün tapu sicil müdürlüğü kayıtları incelenmelidir. Bu incelemelerin sonucunda arsa üzerinde yapı olması ya da olmaması gibi durumlar tespit edilir.
- Ardından gayrimenkulün belediye kayıtları detaylı bir şekilde incelenir. Aynı şekilde yapı üzerinde arsa olup olmadığına bakılır.
- Değerleme yapılırken evrensel analiz ve teknikler kullanılmalıdır.
- Gayrimenkul değerleme işleminden sonra minimum hata payı ile raporlama yapılmalıdır ve bu rapor belli bir tarihe dayanmalıdır.
- Gayrimenkul değerleme yaparken evin fotoğrafları kesinlikle çekilmeli ve bu görseller rapora eklenmelidir.
REVY teknolojisi ile raporlama ve pazar analizi ile işinizde verimliliği arttırabilirisiniz.